La banca incuba una guerra hipotecaria para enderezar la caída del negocio
El desplome del negocio hipotecario, muy superior al esperado por la banca, incuba una nueva ofensiva comercial. Bankinter da el pistoletazo en las ofertas "de escaparate" o accesibles para todo el mundo con el nuevo producto que embebe en la misma cuota dos hipotecas: una a tipo variable y otra a fijo; pero hay más entidades que acaban de dar una vuelta a los precios que cruzan en la negociación directa con brokers financieros o con el cliente final, y el mercado augura más movimientos para enderezar un negocio muy inferior al presupuestado.
"Se han producido reacciones en la búsqueda del cliente un poco premium, con cambios al unísono en las políticas de tarifas", constata Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit. Las propuestas más competitivas cuando el cliente se mueve y negocia las presentan Ibercaja, Unicaja, Laboral Kutxa, algunas entidades online e, incluso, CaixaBank, aunque en este último caso para los perfiles más solventes y disputados, según distintas fuentes consultadas.
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A pesar de que el euríbor ronda el 4,15%, ya se encuentran propuestas a tipo fijo del 2,5-2,6%; con un diferencial del 0,5% más el euríbor para productos variables e hipotecas mixtas con un 2-2,5% para el tramo fijo y un 0,5% o inferior en el variable. Estos tipos medios rigen para concesiones de 200.000 euros a familias con 3.000 euros de ingresos y la vinculación habitual (nómina y, al menos dos seguros).
Los perfiles muy Vip o de alto patrimonio logran, incluso, tipos variables o mixtos con diferenciales del 0,1 o 0,2% o del 1,5% en tipo fijo. "La señal que se está dando es que la entidad espera una reducción de los tipos a largo plazo", agrega Cruz ante la existencia de ofertas dos puntos por debajo del precio oficial del dinero.
La oferta "de catálogo" ronda el 3,60% TIN en préstamos fijos con una bonificación media. Si es variable roza el 2% el primer año, con un diferencial, y en las mixtas alcanza el 2,80% para un tramo fijo de cinco años o del 3% a diez, con diferenciales en el tramo variable del 0,70 y 0,80%, respectivamente.
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas sufrió un desplome del 18,8% interanual en julio, con 29.223 préstamos formalizados a un tipo medio del 3,24%, el más alto desde 2016. Los datos, elaborados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), retratan la contracción que viene sufriendo la operativa desde diciembre de 2022 al desaparecer gran parte de la demanda por la escalada vertical del euríbor.
"La concesión ha bajado muchísimo, seguramente más de lo que los propios bancos pensaban y, ahora que se acerca al final de año, tienen que cerrar el curso con unos números determinados. Para llegar a esos números están ofreciendo condiciones competitivas a clientes buenos y buscan otras vías para captar clientela como la vía de la refinanciación", corrobora Miquel Riera, especialista en hipotecas de HelpMyCash.
"Las condiciones que ofrecen algunos bancos han mejorado ligeramente, aunque para un perfil bueno nunca han dejado de ofrecer condiciones buenas, y ahora están un poco más abiertos a negociar e, incluso, aunque el perfil del cliente sea más estándar, le dan más facilidades que antes", agrega. "Están haciendo hipotecas muy muy personalizadas. Ahora escuchan al usuario y, en algunos casos, se está viendo cierta flexibilidad. El futuro pasa por las hipotecas ad hoc", coincide Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
Lograr objetivos y el bonus
Junto a la caída abrupta de negocio hay un "factor margen" que favorece una "pequeña guerra". "Cuando los tipos de interés están muy bajos, como ocurrió en 2022, sobre todo en la primera parte, era complicado porque arañar un 0,1% o un 0,2% es muy difícil. Sería como buscar en un mercadillo. Pero ahora, que estamos en un momento de tipos más altos, es mucho más fácil rascar esos diferenciales y poder desmarcarte un poquito en el mercado. Nosotros esperamos que esto empiece ya", agregan en iAhorro.
El responsable de finanzas personales de Kelisto, Pedro Ruiz, expone la sensación de que el sector "está empezando a desperezarse después de unos meses casi de parón" porque "se había formado un cóctel que ayudaba a la inactividad de los bancos como era: una oferta limitada con precios altos generalizados, una demanda que se reduce con fuerza y la llegada del verano que suele frenar la actividad". "Hay órdenes de aumentar la concesión de hipotecas o, al menos, encontrar perfiles al que vendérselas", confía en alusión a que perciben mayor interés de bancos para cerrar acuerdos así.
Entre los factores que alientan una mayor ofensiva apunta también el deseo de "lograr los objetivos a final de año" por razones financieras e, incluso, por salario, ya que según recuerda muchos bonus "están ligados a las hipotecas".
Compras por gente con ingresos altos
"Ahora quien está comprando es gente que tiene dinero y que no compra viviendas de 100.000 euros, sino con capitales muy importantes. Son los que están sosteniendo un poco el mercado", detallan en iAhorro.
El perfil de mayor patrimonio -con ingresos superiores a 4.000 euros mensuales, funcionarios, empresarios con alto poder adquisitivo o asalariados con elevadas nóminas- es el que alienta la mayor disputa. "Por la ley de la oferta y la demanda, como existen pocos perfiles así su 'precio' es mayor", agregan en Kelisto.
Y, por producto, la hipoteca variable triunfa poco porque, a la luz del rally del euríbor, la mayoría prefiere blindar las cuotas. La firma de operaciones a tipo fijo se mantiene, de hecho, como mayoritaria y está detrás del 56,2% de las contrataciones de julio, aunque gane espacio la mixta.
